12月10日至11日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議在北京舉行。

　　今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議涉及房地產(chǎn)內容的表述依然出現在“堅持守牢底線(xiàn)，積極穩妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”這部分。具體表述為：著(zhù)力穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設。加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　上海交大住房與城鄉建設研究中心主任、國際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰解讀稱(chēng)，今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議在房地產(chǎn)方面提出了三大新關(guān)鍵詞，“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，都是供給側任務(wù)，體現了房地產(chǎn)行業(yè)供給側結構重塑的路線(xiàn)圖已經(jīng)成型。

　　那么，涉及房地產(chǎn)內容，會(huì )議傳遞出哪些信號？近五年來(lái)，中央經(jīng)濟工作會(huì )議“涉房”內容有何演變呢？

　　收購存量商品房將產(chǎn)生“三贏(yíng)效應”

　　繼去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提及“推進(jìn)處置存量商品房工作”后，今年連續提及“鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”，這也表明明年各地將加大收購存量商品房的力度。

　　對此，陳杰認為，“鼓勵收購存量商品房用于保障性住房”是本次會(huì )議房地產(chǎn)部分最大新意，也是真正的制度性突破，有力消除了過(guò)去兩三年在保障性住房路線(xiàn)不夠清晰明確而給市場(chǎng)造成的困惑困擾，這個(gè)政策的確立將帶來(lái)“恢復行業(yè)動(dòng)能－提升社會(huì )民生－消弭市場(chǎng)風(fēng)險”的“三贏(yíng)效應”。

　　對此，中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢表示：“此次會(huì )議聚焦房地產(chǎn)和地方政府債務(wù)問(wèn)題，提出針對性表述，尤其是‘鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房’，重點(diǎn)或仍將是鼓勵地方開(kāi)展收購工作，前期已經(jīng)拓展了地方政府專(zhuān)項債的使用范圍，后續在支持收購存量商品房上有望加大配套措施和力度?！?/p>

　　同時(shí)，收購存量商品房的配套支持政策也相繼推出。據中指研究院不完全統計，今年5月以來(lái)，四川、浙江、山東、湖南相繼落地發(fā)行專(zhuān)項債券用于收購存量商品房用作保障性住房，目前累計發(fā)行約37億元相關(guān)專(zhuān)項債券。

　　嚴躍進(jìn)表示：“鼓勵收購存量商品房，重點(diǎn)用于保障性住房。這一表述與2025年的工作總體延續，進(jìn)一步明確了存量商品房收購與保障房建設的結合。這實(shí)際上也意味著(zhù)保障房工作思路發(fā)生了重要變化，更多地與存量商品房相結合。換句話(huà)說(shuō)，保障房的新增供給工作會(huì )有較大的調整，房源會(huì )更多和此類(lèi)存量商品房的轉化有關(guān)?！?/p>

　　首提“有序推動(dòng)好房子建設”

　　今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出要“有序推動(dòng)好房子建設”，這也是中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提及“好房子”。

　　陳杰在接受新京報貝殼財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“好房子”建設再一次成為國家戰略，以增量提質(zhì)帶動(dòng)存量?jì)?yōu)化，以新需求釋放撬動(dòng)新一輪城市建設、發(fā)展與治理提效。但好房子不等于新房子、貴房子，精準適配、價(jià)格可承擔、分配公平、全生命周期品質(zhì)有保證、多維可持續發(fā)展的才是好房子。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)分析：“今年首次提及‘好房子’這一概念，而去年并未提及，原因在于當時(shí)‘好房子’尚未形成完全的規范標準。2025年5月，國家住宅項目規范出臺后，‘好房子’成為房地產(chǎn)行業(yè)邁入高質(zhì)量發(fā)展的重要內容之一。所謂‘有序推進(jìn)’，一方面，各地在建設過(guò)程中需針對一些如高得房率等問(wèn)題，在合規的前提下開(kāi)展‘好房子’建設工作；另一方面，‘好房子’在市場(chǎng)上確實(shí)廣受歡迎，所以推進(jìn)目標不變?！?/p>

　　同時(shí)，嚴躍進(jìn)也建議：“對于‘好房子’的界定，除安全、舒適、綠色、智慧等要素外，還應將經(jīng)濟合理等目標納入其中，真正讓‘好房子’在2026年能夠更好地滿(mǎn)足各類(lèi)住房需求?！?/p>

　　如何有序推進(jìn)“好房子”建設？廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)：“‘有序’意味著(zhù)過(guò)去好房子成績(jì)是有，但存在秩序待規范的問(wèn)題，一是好房子不是大房子、貴房子，二是好房子不是僅僅要堆科技、堆材料等，三是好房子不能同質(zhì)化大規模、批量供應，導致內卷，要以滿(mǎn)足各類(lèi)人群住房需求而實(shí)現差異化。同時(shí)，好房子更要有好服務(wù)，還要下沉到普通住房、保障性住房、舊改住房、租賃住房，都要有自身的好房子標準?！?/p>

　　深化住房公積金制度改革助力穩樓市

　　今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確，明年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)內容之一是深化住房公積金制度改革。

　　對此，李宇嘉認為：“目前，公積金面臨著(zhù)部分城市個(gè)貸率低，須加快投放或調劑余缺，異地貸款須優(yōu)化，支持租購并舉新模式要擴大等等，這些都不是傳統政策所能解決的，迫切需要制度改革?！?/p>

　　“公積金是唯一的普惠金融，在當前民生屬性夯實(shí)，迫切需要做大保障房、租購并舉的背景下，這個(gè)普惠金融應該發(fā)揮更大作用，應該在此基礎上，組建住房銀行，針對年輕人、新市民，針對新模式轉型，針對統一大市場(chǎng)等方面，發(fā)揮作用?！崩钣罴窝a充表示。

　　“此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議將深化住房公積金制度改革寫(xiě)入其中，這無(wú)疑是住房公積金領(lǐng)域的一項重要內容?！眹儡S進(jìn)進(jìn)一步分析稱(chēng)：“2025年已開(kāi)展了一系列住房公積金改革舉措，如支持租房提取等，且改革持續深化。其中最大的變化在于，住房公積金的提取使用范圍進(jìn)一步拓展。如今，公積金可提取用于支付購房首付，還支持‘既提又貸’模式。部分地區如深圳，公積金還能提取用于支付契稅，甚至應用于其他領(lǐng)域。這些舉措使得住房公積金成為極具增量的政策空間領(lǐng)域，各地需密切關(guān)注公積金政策動(dòng)向?！?/p>

　　“尤為關(guān)鍵的是，要探索如何將公積金政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存工作相結合”，嚴躍進(jìn)建議：“公積金在首付支持方面要進(jìn)一步發(fā)力，盡量去覆蓋購房首付成本，并做好相關(guān)系列工作，這將是推動(dòng)住房公積金制度更好發(fā)揮作用、助力房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的重要著(zhù)力點(diǎn)。包括近期討論房貸利率補貼等，公積金在這方面也可以積極思考推進(jìn)有關(guān)工作?！?/p>

　　五年“穩樓市”：從“房住不炒”到構建發(fā)展新模式

　　從過(guò)去五年來(lái)中央經(jīng)濟工作會(huì )議涉房?jì)热菘梢允崂沓?，“穩樓市”是不變的核心內容。

　　從2021年、2022年的“房住不炒”到2022年、2023年防范化解頭部房企風(fēng)險再到構建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從粗放式發(fā)展邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

　　另外，值得一提的是，今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議在“堅持內需主導，建設強大國內市場(chǎng)”的部分還提到了高質(zhì)量推進(jìn)城市更新。而在2024年，這一提法為“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”。

　　對此，嚴躍進(jìn)認為，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新被寫(xiě)入“擴內需”部分，這與當前市場(chǎng)形勢密切相關(guān)。城市更新作為重要抓手，不僅是提升城市品質(zhì)、改善居民生活環(huán)境的重要舉措，更是推動(dòng)經(jīng)濟結構調整、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的有效途徑；同時(shí)，城市更新還是穩樓市的重要渠道。城市更新通過(guò)對城中村和危舊房等的改造升級，能夠釋放土地資源、優(yōu)化住房供應結構和激活潛在的市場(chǎng)需求，從而對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。

　　陳杰認為，這五年房地產(chǎn)工作內容的轉變也是房地產(chǎn)行業(yè)治理從短期應急全面邁向系統性結構重塑的新階段，尤其體現了從過(guò)去主要強調需求調控與提振，開(kāi)始轉向供給側改革，這與黨的二十屆四中全會(huì )所提出的“以新需求引領(lǐng)新供給、以新供給創(chuàng )造新需求”的精神是一致的。

　　“總的來(lái)說(shuō)，供給側改革的任務(wù)就是加快將房地產(chǎn)從‘增長(cháng)引擎’轉換為‘發(fā)展保障’?！标惤芸偨Y稱(chēng)。